宜朋房訊法拍屋拍定後未繳交尾款視同棄標問題

不動產的拍定程序中，得標拍定人有於期限內繳納價金之義務

按「拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣，再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因在拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額。」、「前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之」及「原拍定人繳納之保證金不足抵償差額時，得依前項裁定對原拍定人強制執行。」

強制執行法第68條之2定有明文。因此就本案而言，拍定人若未於期限內繳納價金，致使該不動產再行拍賣時因低於原底價而產生差額，此時拍定人應就該差額優先以保證金來抵償。

有關差額負擔的部分，倘保證金不足以抵償再行拍賣後所產生之差額時，原拍定人自應補足；若保證金用以抵償差額後仍有剩餘時，此時執行法院應發還予原拍定人。就舉例而言元法拍屋保證金為50萬元，原拍定人以新台幣250萬元拍定後未於期限在繳足價金，致使執行法院再行拍賣時僅賣得240萬元，此與原拍定價額產生10萬元之差額，此筆差額自應由原拍定人所繳納之保證金中抵償，而抵償後所剩於的40萬元，自應退還予原拍定人收受，依法自無足得以沒收。如果是溢價拍定，就是比原拍定價額為高，便無履行賠償拍賣價金差額的責任，僅需負再行拍賣之執行費用。此種情形發生的機率微乎其微。

棄標的法律責任

依據民法第397條特種買賣規定：拍賣之買受人，如不按時支付價金者，拍賣人得解除契約，將其物再為拍賣。再行拍賣所得之價金，如少於原拍賣之價金及再行拍賣之費用者，原買受人應負賠償其差額之責任。

執行法院為確保原買受人履行賠償之責任，辦理強制執行事件應注意事項第47項(2)規定：不動產以投標方法拍賣，因拍定人不繳足價金而再行拍賣時，拍定人所繳納之保證金，應於清償再拍賣程序所生之費用及拍定價額低於前次拍定價額時所生之差額後，予以發還。不動產不以投標方法而為拍賣，拍定人如預納保證金者亦同。

如果原拍定人所繳之保證金不足扣繳再行拍賣所生費用及拍定價額低於前次拍定價額所生之差額時，實務上，執行法院得逕對原拍定人財產予以強制執行，毋庸由債權人或債務人另行起訴取得執行名義。

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